Mnoho lidí si neuvědomuje, že i peníze z prodeje nemovitostí je příjem, který musí být za určitých podmínek zdaněn. Až tedy budete vyplňovat další daňové přiznání, promyslete, zda jste v něm uvedli vše, co jste měli.
Kdy se Vás povinnost zdanění NETÝKÁ?
- Pokud jste nemovitost nabyli do 31.12.2020 a vlastnili jste ji déle jak 5 let a je jedno, zda jste v ní bydleli nebo ji třeba pronajímali. U nemovitostí nabytých od 1.1.2021 platí lhůta vlastnictví déle jak 10 let.
- Nebo pokud jste nemovitost vlastnili (popř. jste byli členem družstva) déle jak 2 roky a ZÁROVEŇ jste zde po tuto dobu bezprostředně před prodejem v nemovitosti prokazatelně bydleli (svědectví sousedů, čestné prohlášení a doložení plateb by mělo jako důkaz stačit). POZOR – nestačí, že jste měli v nemovitosti trvalé bydliště.
- Nebo pokud jste do 31. 12. následujícího roku nebo 365 dní před přijetím kupní ceny vynaložili částku na obstarání Vaší bytové potřeby.
Co je bytová potřeba?
- Koupě, popř. přestavba domu nebo bytu, ve kterém má poplatník uvedené trvalé bydliště,
- koupě pozemku za předpokladu, že na pozemku bude zahájena do 4 let stavba bytového nebo rodinného domu, kde bude poplatník bydlet,
- splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování výše uvedených situací.
Pro manžele stačí, aby podmínky osvobození splnil jeden z nich.
POZOR! Pokud jste nemovitost zdědili od někoho jiného než od příbuzných z řady přímé (rodiče, děti, prarodiče) či od manžela, tak se doba vlastnictví počítá právě až od doby, kdy jste nemovitost nabyli Vy (je tedy jedno, že například Váš strýček byt vlastnil 20 let).
Pokud nesplňujete výše uvedené, daň z příjmu z prodeje nemovitosti budete muset uvést do daňového přiznání a zaplatit.
Jak tedy spočítám, KOLIK BUDU PLATIT?
Základem daně je prodejní cena, kterou si mohu ponížit o náklady spojené s tímto příjmem. Především tedy:
- pořizovací cenu (pokud se jedná o dědictví či dar, tak pořizovací cena se určuje na základě znaleckého posudku), pokud jste nemovitost odepisovali, zde využijete jen zůstatkovou hodnotu,
- makléřské poplatky,
- daň z převodu,
- znalecký posudek,
- služby právníka a notáře,
- popř. členský vklad,
- rovněž také výdaje (vynaložené během Vašeho vlastnictví), které byly prokazatelně použity na opravu a technické zhodnocení nemovitosti.
Naopak výdaje, které nemůžete odečíst, je například běžná údržba (jako úklid a drobné opravy), vybavení nebo vlastní práce.
Tuto částku následně zdaním 15% (u právnických osob 19%).
Vše se uvádí na formuláři pro přiznání k dani z příjmů fyzických osob, konkrétně v příloze č.2.
Prodej nemovitostí má ale i světlé stránky. 😉 U fyzických osob příjem nepodléhá DPH a ani se z něj neodvádí sociální, ani zdravotní.
POZOR: mluvíme zde o jednorázovém prodeji nemovitosti. Pokud nakupujete a prodáváte opakovaně, jedná se již o výdělečnou činnost branou jako podnikání dle §7, zde již kromě daně odvádíte i sociální a zdravotní pojištění a týká se vás také DPH.
Pokud aktuálně nepotřebujete celý obnos z prodeje, zvažte, jestli by se Vám spíše nevyplatilo nemovitost si ponechat, pronajímat ji a zajistit si tak pravidelný pasivní příjem. Základní výhody, ale i rizika spojená s pronájmem najdete v článku Investování do nemovitostí: risk nebo zisk?
