Jak si z dlouhodobého pronajímání bytů vytvořit pasivní příjem

Přemýšlíte, jestli je možné vytvořit si pasivní příjem díky pronájmu investičních nemovitostí? Nebo už nějakou nemovitost vlastníte, ale nevíte, jak ji na pronájem připravit? Dnes společně rozebereme otázky kolem dlouhodobého pronajímání bytů a domů. Prozradíme vám, co si ohlídat, aby se z pronájmu stal opravdu dlouhodobý příjem a popíšeme si osm kroků, které potřebujete absolvovat, abyste mohli nemovitost dlouhodobě pronajímat a dosáhli stanoveného zhodnocení.

První krok: Nachystejte nemovitost na pronájem

Tato příprava není jen o tom nanosit dovnitř nábytek a čekat, až se vám ozvou zájemci. Byt by měl být pro potenciální nájemníky atraktivní, ale zároveň by měl být vybavený tak, aby vám nevytvářel zbytečné náklady na údržbu. 

Na stálé vybavení, jako jsou podlahy, obklady a kuchyň, zvolte odolné a kvalitní materiály, které dlouho vydrží a které nebudete muset často měnit nebo opravovat. Zároveň však neinvestujte do luxusního nebo supermoderního zařízení. Důležité je, aby bylo funkční a vkusné. Myslete na to, že nájemník vám může vybavení poničit a nebude chtít za vzniklé škody nebo nájem platit přehnaně vysoké částky.

Rozhodněte se také, zda budete nemovitost pronajímat vybavenou nebo ne. I když se zdá lákavé pronajímat vybavené byty, protože si myslíte, že snadněji seženete nájemníky, v dlouhodobém horizontu se vám vyplatí spíš nevybavený byt. Důvod je jednoduchý – když si nájemník byt zařídí sám podle svého vkusu, je méně pravděpodobné, že se bude chtít brzy stěhovat, což vám ušetří čas i peníze na hledání nového nájemníka.

Druhý krok: Zaměřte se na homestaging

Tento krok spousta majitelů nedělá, protože jim to přijde jako zbytečná investice. Ale ve chvíli, kdy je byt nevybavený, může vypadat na fotkách smutně až neatraktivně. Odradíte si zbytečně mnoho zájemců, kteří si neumí představit, jak bude byt vypadat zabydlený. Využít můžete například i virtuální home staging, který už je na velmi dobré úrovni a dokáže zájemcům přesně vizualizovat, jak by jejich bydlení mohlo vypadat. 

Třetí krok: Prověřte si nájemníka

Na tom, že si vždy musíte nájemníka prověřit, se jistě shodneme. Jednak si ho proklepněte na exekuce a na insolvenci, což se zjišťuje docela snadno. Ale zároveň si ho vyhledejte i na sociálních sítích. Leccos zajímavého se o něm možná dozvíte a podpis smlouvy si ještě rozmyslíte. 

Čtvrtý krok: Zašlete smlouvu předem

Ve chvíli, kdy se rozhodnete, že zájemce je ten pravý, a chystáte se k podpisu smlouvy, pošlete ji nájemníkovi dopředu, aby si ji mohl prostudovat a vznést případně námitky. Celý proces tím podstatně urychlíte. 

Pátý krok: Připravte se na předání bytu

V tuto chvíli už neprocházíte celou nájemní smlouvu, pouze zopakujete základní údaje jako kolikátého se platí nájem, nebo telefonní číslo, kam volat v případě problémů. Vyplňujete ale předávací protokol, ve kterém sepíšete stavy vodoměrů, elektroměru, případě plynoměru. Všechno doporučujeme také nafotit.  

Samostatnou kapitolou jsou klíče. Jestliže pronajímáte garsonku, svazek klíčů předáváte nejspíš jenom jeden. Ale v případě, že pronajímáte čtyřpokojový byt rodině s dětmi, musí být těchto svazků podstatně víc, aby měl každý svůj. Nájemník si jen tak tyto klíče nemůže přidělat sám, obzvlášť v případě vchodových klíčů nebo čipů. I počty klíčů jsou samozřejmě součástí předávacího protokolu.

Náš tip: Jak si celou tuto agendu ulehčit? Můžete část nebo i celou správu svého nemovitostního portfolia předat někomu jinému a mít minimální starosti. 

Přesně tuto službu nabízíme i my v Realitním Shakeru. O vaši nemovitost se kompletně postaráme. Zrevidujeme její aktuální stav, zajistíme, aby byla neustále pronajatá a zařídíme i potřebnou údržbu a opravy. Co vše pro vás zařídíme?

Šestý krok: Jak je to s opravami?

Mnoho lidí má pocit, že když pronajímá byt, musí řešit každou prasklou žárovku. Ale to není pravda. Podle občanského zákoníku má nájemník povinnost řešit drobné opravy sám. Co je drobná oprava zákon přesně definuje. Proto vám doporučujeme tuto část zákona dávat jako přílohu nájemní smlouvy a při předávání bytu všechno s nájemníky probrat. 

Sedmý krok: Čas na vyúčtování služeb

Přichází většinou až po roce užívání nemovitosti a týká se hlavně bytů. Nájemníkovi náleží samozřejmě přeplatky a naopak po něm chcete zaplatit případné nedoplatky. Pro byt ho provádí správcovská firma domu a vy pak musíte ještě vyúčtování přepracovat pokud nájemník v bytě bydlel třeba jen část roku nebo pokud platí jiné zálohové platby než vy. 

Osmý krok: (Ne)prodlužte smlouvu

Ať už smlouvu budete prodlužovat nebo se naopak chystáte s nájemníkem rozloučit, hlídejte si termíny a všechna rozhodnutí mu oznamujte v domluvených lhůtách, tedy dostatečně dopředu. Může se vám totiž stát, že vy budete chtít smlouvu zachovat, on ale ne. Zapomenete se domluvit a on si posledního sbalí svoje věci, odstěhuje se a vy budete mít neobsazený byt a starosti, kde rychle sehnat dalšího nájemníka. 

Tak to bylo našich osm kroků, které byste měli dodržet, pokud chcete dlouhodobě pronajmout svoji nemovitost. Pamatujte, že správná příprava nemovitosti před zveřejněním nabídky a dobrý výběr nájemníka jsou základem úspěchu na cestě k pasivnímu příjmu.