Znáte tuhle písničku od skupiny Mirai? Mě se její text honil hlavou několik měsíců… a to v souvislosti s bytem, který jsme kupovali a rekonstruovali. Pojďte se se mnou podívat na to, co může investora potkat:
Nákup
Příležitost jsme našli na srealitách. Fotky téměř žádné, realitní makléřka – „profík“, kterému se nechtělo jezdit na prohlídky. Vyjednaná sleva 100.000,-Kč – kupní cena tedy parádní.
Byt obývali nájemníci, kteří ale již měli výpověď a dle slov makléřky počítali s odstěhováním.
Byla třeba rekonstrukce, ale vypadalo to, že po odstěhování hromady věcí nájemníků, vymalování a lehké úpravě podlah, koupelny a kuchyně by byt mohl být fajn.
… tady ale pohoda končí.
Financování
U UCB po měsíci schvalování řekli, že nám nedají podmínky, které byly domluvené. Z rezervační lhůty zbývaly již jen 3 týdny, což nemusí být pro vyřízení hypotéky vždy dostatečné. S naším hypotečním poradcem jsme tedy rychle podali žádost v jiné bance s velkou urgencí. ALE nájemnice přestala komunikovat a odhadce této nové banky nechtěla pustit do bytu. Nakonec se podařilo a dva dny před vypršením rezervační lhůty jsme měli hypotéku schválenou.
Moje rada: ač to makléři a prodávající ne vždy rádi uslyší, trvejte na co nejdelší rezervační lhůtě.
Nájemníci
Zápis na katastru proběhl a nastal tedy čas pro převzetí bytu. Původní majitelka ale nevystěhovala nájemníky. A její otčím – advokát – nám sdělil, ať si s nimi děláme, co chceme, že byt prostě předaný nebude. Ani pokuta v kupní smlouvě nebyla dostatečná motivace. Makléřka od téhle situace dala ruce pryč.
Moje rada: mít v podobných situacích výplatu alespoň části kupní ceny z advokátní úschovy vázanou na předání bytu.
Nevítaní hosté
Nájemníky se mi podařilo vystěhovat – domluvila a zaplatila jsem odvoz jejich věcí (nutno striktně trvat na odstěhování ihned, žádné čekání x dní/týdnů).
Po jejich odstěhování jsem zjistila, že nám přece jen v bytě něco nechali – štěnice. Bylo tedy nutné řešit deratizaci a to nejen tohoto bytu, ale i ostatních bytů se společnými stoupačkami. Nutno říci, že naše seznámení s předsedou SVJ nebylo za zrovna nejpříjemnější situace.
Moje rada: již při prohlídce důkladně koukat, jestli byt není štěnicemi zamořený. I když nejsou vidět, zůstávají po nich fleky na zdech a obyvatelé bytu bývají pokousaní.
Rekonstrukce
Místo původní menší rekonstrukce musel kvůli štěnicím veškerý umakart pryč. Náklady tedy zhruba dvojnásobné, než bylo původně počítáno.
Moje rada: na počátku vždy počítat raději s větší rekonstrukcí.
Řemeslník
Řemeslníka jsme měli již v průběhu koupě domluveného, řešili jsme s ním již dřív jednu menší rekonstrukci ve vedlejším městě, měli jsme ho tedy již prověřeného. Na rekonstrukci začal pracovat, dostal první zálohu. No ale co se nestalo – dostal druhou zálohu, udělal jen část práce, a od té doby jsme ho neviděli…
Detektivní prací přes jeho kolegy a bývalé zákazníky jsem se dostala až k tomu, že naše peníze leží na účtu, který je zablokovaný policií. Jestli se k nim někdy dostaneme, to nikdo neví…
Moje rada: VŽDY dávat řemeslníkům větší peníze až po dokončení té práce, za kterou platíte.
Nouzový stav
Sehnala jsem tedy nové řemeslníky. A když už byl konečně byt hotový… KARANTÉNA.
Moje rada: virtuální prohlídka.
Díky virtuální prohlídce jsme zvládli najít nájemníka během jednoho týdne bez jediné návštěvy.
Na virtuální prohlídku se můžete podívat zde.
Moje rada na závěr: nenechte se ničím odradit. Investování s sebou někdy může přinášet různé stresové situace a testy vašich nervů, ale stojí to za to.
Pokud Vás zajímají i další moje investice, ráda Vás uvítám na semináři Do důchodu v 35?, na kterém ukazuji kromě jiného i konkrétní čísla všech našich investičních bytů.
