Nemovitost v zahraničí: Na co si dát pozor a kdy se vyplatí?

Vlastnit nemovitost v zahraničí láká čím dál více lidí. Není divu, jsou finančně dostupnější, a z investičního hlediska velmi zajímavé. Například v Indonésii se na výnosu z pronájmu dostanete i na více než 10 %.  Zahraniční nemovitosti jsou skvělé také z hlediska diverzifikace investičního portfolia. Když se zrovna nebude dařit na domácím realitním trhu, nezasáhne to všechny vaše investice. Jaké lokality se vyplatí a na co si dát při koupi nemovitosti v cizině pozor?

Pošlete své investice do světa

Investování je teď všude kolem nás. Není divu, že je to velkým tématem napříč společností, jedná se o jednu z nejlepších forem pasivního příjmu a zajištění si své budoucnosti. Příjmy z pronájmu zahraničních nemovitostí navíc mohou být až několikanásobně vyšší oproti Česku, vše ale záleží na zvolené lokalitě a její atraktivitě. A jako příjemný bonus jsou dovolené v zahraničí “ve svém”, na což si zvyknete velmi rychle. Zdá se vám, že investování do zahraničních nemovitostí má samá pozitiva? Ano, ale vyvažují to i negativa, kvůli kterým je dobré být obezřetný. Při nákupu za hranicemi platí pravidlo “dvakrát měř, jednou řež” a to zejména co se místní legislativy týče. Také je důležité zohlednit možné scénáře a jejich dopad na cestovní ruch (viz. covidová pandemie).

Chorvatsko, Španělsko nebo snad Bali?

Mezi nejvyhledávanější země patří dlouhodobě Chorvatsko, Itálie a Španělsko. V posledních letech však stále stoupá zájem o nemovitosti mimo Evropu. Konkrétně se jedná o Dubaj, Thajsko a Indonésii. Při výběru země se zaměřte na tato kritéria:

• Průměrný výnos z pronájmu: Tuto informaci lze snadno zjistit díky portálům jako je například Booking nebo Aibnb. Nezapomeňte, že cena pronájmu může během roku kolísat. Zatímco v sezóně bude výnos v desítkách procent, mimo sezónu může značně klesnout. 
• Sazba daně z pronájmu: V Česku je daň z pronájmu 15 % nebo 23 %. Jak jsou na tom ale ostatní země? Například ve Španělsku je to 19 %, ve Francii a na Bali 10 % a v Dubaji dokonce 0 %. 

• Průměrnou cenu bytu za metr čtvereční: Tento údaj vám napoví, jak se realitní trh v dané zemi vyvíjí a jak rychle se vám (ne)bude vaše nemovitost zhodnocovat. 

Je spousta faktorů, které je třeba před výběrem lokality zvážit. Kromě výše zmíněných je to například úroveň cestovního ruchu, řeč, kterou se dá v zemi domluvit, politická situace, ale i podnebí nebo občanská vybavenost. 

3 otázky, na které si odpovědět

Fyzická osoba nebo firma? 

Tato otázka opět souvisí s tím, v jaké lokalitě se chystáte nemovitost koupit. V některých zemích si totiž jako fyzická osoba nemovitost nekoupíte, pokud zde nemáte trvalý pobyt (například na Bali). Existuje ale způsob, jak tuto situaci vyřešit a tím je právě založení firmy se sídlem v dané zemi. Koupě nemovitosti na právnickou osobu má své výhody. Například nižší daňové sazby nebo možnost snížení daňového základu díky odečtu nákladů. Na druhou stranu je třeba počítat s finanční investicí na založení firmy, s vedením účetnictví a s dokládáním všech potřebných náležitostí úřadům. 

Na vlastní pěst nebo se zprostředkovatelem?

Obě varianty mají svá pro i proti. Alfa a omega je, zda máte dostatečnou jazykovou znalost na vyřízení koupě od A do Z. Největší výhodou koupě na vlastní pěst jsou bezesporu nízké náklady a vyšší zisk, jelikož zprostředkovateli neplatíte žádnou provizi. Také máte celou koupi pod kontrolou a nejste závislí na tom, jak rychle zprostředkovatel (ne)jedná. ALE, musíte počítat s velkou časovou náročností a případnými komplikacemi, které mohou nastat, a se kterými si budete muset poprat sami. Navíc zprostředkovatelé se často dostanou k lákavějším nabídkám a dokážou vyjednat výhodnější podmínky koupě. 

Mám zadní vrátka?

Možná právě teď zahraničním nemovitostem vše hraje do karet a investici do nich je jasná volba, ale co když tomu tak nebude vždy? Máte zadní vrátka? Nemusíte hned malovat čerta na zeď, ale vždy je lepší mít plán B. Pokud budete nemovitost financovat úvěrem, jak ho budete splácet, když se nebude dařit nemovitost pronajmout. Z čeho budete financovat případné opravy? Když dojde k nějaké zásadní události a vy budete potřebovat nemovitost ihned prodat, jak moc je likvidní? 

Zní vám investování do zahraničních nemovitostí lákavě, ale přeci jen vás něco drží zpátky? Zabalte si kufr a poleťte s Realitním Shakerem na dovolenou! Kam? Na Bali! kdy? 15.-25. 11. 2024. Jde o investiční pobyt, během kterého si prohlédnete nejatraktivnější investiční lokality, setkáte se s místními realitními experty a hlavně, užijete si skvělou dovolenou s bezva partou lidí. Pokud máte zájem o více informací nebo si chcete rovnou booknout místo v letadle, napište naší Zuzce na email: zuzka@realitnishaker.cz

Jak je to s financováním zahraničních nemovitostí?

Máte vybranou nemovitost v zahraničí, ale nevíte si rady s jejím financováním? Pokud ji nebudete kupovat v hotovosti, máte tři možnosti: 

• Hypoteční úvěr v dané zemi: U této možnosti hodně záleží na tom, zda si nemovitost kupujete napřímo nebo přes zprostředkovatele, který vám pomůže s vyřízením úvěru. Pokud je koupě na vlastní pěst, chce to velmi dobrou znalost jazyka a právníka po boku, který vám pomůže zkontrolovat všechny smlouvy. Počítejte však s tím, že proces získání hypotečního úvěru v cizině je složitější než v Česku a někde dokonce jako nerezident nedostanete hypotéku vůbec. Je možné, že po vás banka bude chtít prokázat bankovní historii v té dané zemi. Také úroková sazba bude o něco vyšší a u LTV dosáhnete maximálně na 70 %. Jinak jsou ale podmínky dost podobné těm našim, tedy dostatečná bonita, trestní bezúhonnost nebo věková hranice žadatele. 

• Americká hypotéka: Tato varianta financování bývala nejčastěji, ale pouze do doby, než někteří bankovní poskytovatelé umožnily financování zahraniční nemovitosti klasickým hypotečním úvěrem. U americké hypotéky je třeba počítat s vyšší úrokovou sazbou a s nižším LTV (max. 70 %) a kratší dobou splatnosti (což se promítne na výši splátky). Zároveň můžete ručit pouze nemovitostí, která se nachází v Česku. 

• Běžný hypoteční úvěr: Ne všechny bankovní poskytovatelé tuto možnost nabízí, ale stále jich (vzhledem ke zvyšující se poptávce po zahraničních nemovitostech) přibývá. Do zástavy však můžete použít pouze nemovitost, která se nachází v Česku (nemusíte být přímo jejím vlastníkem). To, že se kupovaná nemovitost nachází v cizině by nemělo mít vliv na výši úrokové sazby ani na maximální výši půjčky. 

Investování do zahraničních nemovitostí se může zdát jako vyšší dívčí, ale při správně zvolené strategie se není třeba obávat. Tak vzhůru do světa!