Shrnutí podzimní konference: Co by vám rozhodně nemělo uniknout?

Co mají společného Vánoce a Konference realitních investorů? Na obojí se dlouho těšíte a pak to uteče mrknutím oka. A tak se stalo, že je za námi podzimní 13. konference a my vám za ni ze srdce děkujeme! Byla totiž bezkonkurenční a to samozřejmě díky vám. V centru Prahy se nás sešlo přes 150 a společně jsme si užili 3 dny nabité networkingem a skvělými přednáškami. Pokud jste u toho nemohli být s námi, nesmutněte, máme pro vás výcuc toho nejlepšího z jednotlivých přednášek. A přidat se k nám můžete na příští konferenci, která se bude konat 25.-27. 4. 2025 v Brně! Vstupenky už jsou v prodeji, tak si chytněte tu svou.  

Novinky na poli investování do nemovitostí

Na úvod si vzala slovo naše Ivča, která shrnula legislativní změny chystané na rok 2025 a nastínila aktuální situaci realitního trhu. Od 1. 7. 2024 platí nový stavební zákon, který řeší digitalizaci a zavádí podávání a zpracování přes Portál stavebníka. Zároveň 1. 9. 2024 nabila platnost novela zákona o spotřebitelském úvěru, o které jsme vás informovali už v našem newsletteru. Týká se předčasného splacení hypoték, které je nově zpoplatněné a to maximálně 1 % z doplácené částky. Legislativní změnou prošla i novela insolvenčního zákona a to od 1. 10. 2024, kdy se doba oddlužení zkrátila z pěti let na tři. Co se týče realitního trhu, nejvíce se na něm podepsalo září, kdy ČNB snížila úrokové sazby o 0,25 procentního bodu na 4,25 % a poptávka po nemovitostech stoupla, stejně jako množství poskytnutých hypoték. 

Opomenout nemůžeme ani situaci, která vyplynula z nedávných povodní v Česku. Věděli jste, že nemovitost má pojištěnou jen 56 % Čechů? A z toho jen 30 % na odpovídající částku. Ani to ale nemusí být dostačující, když se stane pojistná událost před uplynutím karenční lhůty, což je doba která musí uplynout od sjednání pojištění, aby pojišťovna plnila. Proto je důležité sjednávat pojištění ideálně ještě před podpisem kupní smlouvy, aby vám karenční lhůta běžela během přepisu nemovitosti na katastru.

Za rok z práce, za dva rentiér aneb přepronájem jako nevyužitá příležitost

Na začátku byl cíl. Cíl postavit 100 milionové portfolio do dubna 2027. Adam Uher a Petr Bartoš se s námi podělili o svůj příběh, který se začal psát na začátku roku 2022. Jejich snem bylo stát se rentiéry a vydali se na realitní trh a to doslova s holým zadkem. Koupili svůj první byt k rekonstrukci, kterou nakonec celou udělali svépomocí. Byt zrekonstruovali a prodali, se ziskem? Ne, Adam i Petr byli v mínusu 20 000 Kč, ale bohatší o zkušenosti. Dalším krokem jejich cesty byl přepronájem, a tak přišel první pronajatý byt v Brně. No a jelikož zjistili, že přepronájmy mají velký potenciál, už u nich zůstali. Narazili ale na to, že jim majitelé nevěřili a nechtěli jim byty na přepronájem pronajmout. A tak Adam s Petrem začali byty opět kupovat, rekonstruovat a pronajímat tak, aby co nejvíce vytěžili jejich potenciál.

Proč globální ekonomika rozhoduje o vašem realitním štěstí?

Anna Píchová se na konferenci rozpovídala nejen o inflační vlně, která nás před dvěma lety potkala, ale i o zvýšení povinných minimálních rezerv pro banky ze 2 % na 4 % a o vývoji ekonomického růstu v Česku i ve světě. Co se globálního ekonomického vývoje týče, tak je dobrá zpráva, že stále roste. V roce 2025 by měl být zhruba 3,2 % a z toho plyne, že se nemusíme obávat nějaké větší krize.

A na co se z pohledu globální ekonomiky můžeme připravit? Určitě budou přetrvávat geopolitické tenze a ekonomický vývoj bude složitý, spotřebitelé mají v ekonomiku slabou důvěru a málokdo dokáže predikovat, co se vlastně na poli ekonomiky stane. 

SníDANĚ se Šárkou

O tom, že daně nemusí být vždy nuda, nás přesvědčila Šárka Pelikánová z Connect Economy Group, která se v rámci své přednášky podělila o chystané novinky z daňového světa. Tady jsou ty hlavní:

• U DPH se od roku 2025 bude nově počítat kalendářní rok.

• Od 1. 7. 2025 dojde u novostaveb k osvobození od DPH do 24 měsíců od jejich dokončení. Nové bude zdaněno pouze první dodání nemovitosti po dokončení stavby nebo její podstatné změny, a to do konce dvacátého třetího měsíce po dokončení. Novela však zachovává možnost zdanění, pokud se tak rozhodne dodavatel. Toto rozhodnutí může být výhodné například v případech, kdy dodavatel chce uplatnit nárok na odpočet DPH z plnění souvisejících s dodáním nemovitostí.
• U DPP bude od 1. 1. 2025 nutné sledovat, jestli dohodáři nemají více dohod. Jak to s DPP nakonec dopadne se nicméně teprve dozvíme.

• Změna v odvodech OSVČ od ledna 2025: 

• • Zdravotní pojištění = 3 143 Kč
  • Sociální pojištění = 4 795 Kč
  • Nemocenské pojištění = 243 Kč
  • Paušální daň 1. pásmo = 8 716 Kč
  • Paušální daň 2. pásmo = 16 745 Kč
  • Paušální daň 3. pásmo = 27 139 Kč
• U daně z příjmu se od roku 2025 ruší povinnost hlásit osvobozené příjmy z důvodu využití prostředků pro obstarání jiné vlastní bytové potřeby do termínu podání daňového přiznání. 

Středomořské investiční příležitosti

Lákají vás nemovitosti v zahraničí? Z Chorvatska se s námi spojila Ivana Balková, která nám pověděla nejen o nemovitostech v Chorvatsku, kde sama vlastní dvě vily, ale i v Itálii, Španělsku nebo Řecku. Ivanu na místě doplňovala Marcela Koušová. Jak vysvětlily, v Chorvatsku se nemovitosti pořizují zejména ke krátkodobému pronájmu, o dlouhodobý pronájem zde není velký zájem. Alternativou je dlouhodobě pronajmout nemovitost společnosti, která obstarává krátkodobé pronájmy. 

Co se týče krátkodobých pronájmů, je důležité myslet na to, že v Chorvatsku trvá sezóna pouze 3 měsíce (cca 15. 6. – 15. 9.). Pokud se ptáte na náklady spojené s pronájmem, počítejte zhruba s 50 % z tržeb. Do těchto nákladů je zahrnutá správa nemovitosti, booking, check-in, ale i úklid. A jak je to s daněmi? V Chorvatsku se na pronájem nemovitostí vztahuje DPH 13 %. Daň z nemovitosti je pak 0,6 – 8 Eur/metr čtvereční nemovitosti.

Financování nemovitostí: Co když banka říká NE?

Chcete si pořídit investiční nemovitost, ale banka vám zatrhla financování? Nezoufejte, každá situace má své řešení. A o jednom elegantním nám řekla Ludmila Davidová z Bidli. Jedná se o tzv. družstevní financování. Ale pozor, nepleťte si to s nákupem bytu, který už je družstvem vlastněný, to je něco jiného. Na vysvětlování, jak to funguje, je to trochu složitější, ale níže najdete ty pro investory nejzásadnější informace.

Co je potřeba splnit pro družstevní financování?

• Mít minimálně 20 % vlastních zdrojů 
• Být bez exekuce, insolvence a dalších škraloupů v registrech
• Koupě bytu nebo domu, který je vhodný pro zástavu a není ve vyloučené lokalitě

Jaké jsou hlavní výhody? 

• K prokázání příjmů vám stačí čestné prohlášení
• I ve vyšším věku lze nastavit splátky na 30 let
• Splátka družstvu se nepropíše do registrů

V čestném prohlášení můžete uvádět příjmy ze zaměstnání, podnikání, příjmy z kapitálového majetku, z pronájmu, sociální dávky, alimenty, ale i rodičovský příspěvek a mateřskou. Nevýhodou může být vstupní poplatek družstvu (1-2 % z financované částky) a 3 měsíční vratná kauce. Je to ale ideální varianta pro ty, kteří chtějí investovat do nemovitostí, ale hypoteční úvěr u banky nezískají.  

Jak proměnit starý dům v poklad: Zateplení a dotace v praxi

Jestli někdo umí vodu proměnit ve víno, je to rozhodně Petr Novotný. Tedy on sice mění staré domy v „nové“, ale na efekt je to stejné! Petr se s námi na konferenci podělil o  své know-how a kdo bysme byli my, abychom vám ho nepředali dál! Takže tady to je:

Nastavte si investiční strategii: Výnosnost bytového domu by v době jeho koupě měla být 8-10 %. Vaším cílem by mělo být zvýšit výnos z nájemného díky zlepšení kvality bydlení a snížení energetické náročnosti a zároveň minimalizovat náklady spojené se správou a to jak finanční, tak časové. 

Vyberte ten správný dům: Pamatujte si, že základem je zdravá stavba (statika, střecha, hydroizolace). Dále platí, že čím jednodušší tvar, tím lepší. Ideální jsou domy nezateplené a s původními okny. 

Proč se vůbec pustit do rekonstrukce: Snížíte fluktaci nájemníků a náklady na energii, zvýšíte hodnotu nemovitosti, do budoucna dům snadněji prodáte a můžete využít dotace Nová zelená úsporám. 

Jak při rekonstrukci postupovat: Sežeňte nebo vytvořte plány rekonstruovaného domu, nechte si od architekta navrhnout nový vzhled vnějšku, vypracujte projekt k NZÚ (Nová Zelená Úsporám) a zažádejte o dotaci, vyberte dodavatele, připravte dům k rekonstrukci a průběžně na rekonstrukci dohlížejte. 

Konkrétní tipy: 

• OKNA: Do oken zvolte izolační trojskla, nainstalujte okna do líce fasády, zvolte širší stavební hloubku rámu, nainstalujte vnější i vnitřní pásky kolem oken.
• PŮDA: Dolů dejte parozábranu nahoru vodotěsnou fólii. Nešetřete na zateplení = alespoň 30 cm volně ložené vaty.

• HYDROIZOLACE A ZATEPLENÍ: Zateplujte tvrzeným polystyrenem, nezapomeňte na drenáž a odvedení vody, nainstalujte uzemnění kolem celého domu, pokud je to potřeba, zrekonstruujte i domovní kanalizaci a svody dešťové vody. 

• ZATEPLENÍ FASÁDY: Tloušťka izolantu 20 cm fasáda a 16 cm sokl. Před zateplením udělejte průchodky na kabely FVE a kamery. Na rohy budovy umístěte montážní desky na kamery či světla. Použijte polystyren, je levnější než vata, tu zvolte na starší cihlové domy. Kvůli roztažnosti se vyvarujte tmavším barvám fasády.

Jak využít dotace při investici do nemovitosti

Jak při rekonstrukci nebo stavbě domu ušetřit díky dotacím? To nám sdělil Roman Studený ze ZOFI. Dobrá zpráva na začátek! Od 1. 9. 2024 jsou dotace Nová Zelená Úsporám štědřejší. Pro čerpání dotací je ideální starší rodinný dům k rekonstrukci nebo bytový dům před revitalizací. O dotaci Nová zelená úsporám mohou požádat všichni majitelé rodinných i bytových domů a její získání není tak složité. Co vám ale vlastně NZÚ poskytne?

• Snížení spotřeby energií
• Lákavý vzhled pro nájemníky
• Delší životnost stavby
• Vyšší nájem a nízké náklady na energie
• Snížení nákladů na rekonstrukci o 10-20 %

Vyřízení dotace trvá zhruba 6 měsíců a výplata je po realizaci a dodání všech dokumentů do 6 týdnů. A co k získání potřebujete?

• Projektanta a energetického specialistu
• Realizační firmu (částečná svépomoc je možná)
• Stavební dozor
• Pohlídat si veškeré faktury
• Mít podrobnou fotodokumentaci
• Vyplnit potřebnou administrativu 

Dotace NZÚ jsou obsáhlé téma, o kterém by mohl vzniknout samostatný článek. Přeci jen, i prezentace Romana měla 35 slidů. A tak pokud vás toto téma zajímá více, neváhejte se na Romana obrátit skrz email studeny@zofi.cz, jistě vám rád poradí a pomůže. 

Pokud jste dočetli až sem, dejte nám na našich sociálních sítích vědět, na jaké téma byste chtěli slyšet přednášku na jaře v Brně! My se na vás už teď moc těšíme a děkujeme, že vás konference baví stejně jako nás.