Nákup nemovitosti může být v případě první koupě v životě trochu stres. Pokud však již víte, na co si dát pozor, co nezapomenout, může to být i zábava. A je jedno, jestli kupujete nemovitost na vlastní bydlení či na investici.
U nemovitosti pro vlastní bydlení budete možná řešit jiné parametry samotné nemovitosti než u investice, postup koupě domu či bytu je však stejný.
Financování
V první řadě je třeba vědět, jak zaplatit nemovitost, tedy způsob financování. U každé možnosti je třeba odpovídajícím způsobem nastavit i proces samotného nákupu.
Jak koupit nemovitost bez peněz
Úplně bez peněz to nepůjde. 🙂 Velkým pomocníkem je ale při nákupu nemovitosti hypotéka. Přesné parametry hypotéky záleží na aktuální situaci úrokových sazeb, věku žadatele, konkrétní bance a i kolikátou nemovitost kupujete.
Je však dobré si uvědomit, že pravděpodobně bude úroková sazba na hypotéce nižší než je inflace. Jedná se tedy o velmi “levné” cizí peníze. Pokud máte tedy z pohledu banky dostatečný příjem, tzv. bonitu, tak alespoň částečné financování těmito zdroji zvažte.
Další nákupy pak již de facto bez peněz může jít dělat. Více se o tom dozvíte v tomto videu:
Koupě nemovitosti bez hypotéky
Koupit nemovitost lze samozřejmě i bez hypotéky. Říká se tomu financování v hotovosti. Neznamená to však, že přijdete s kufříkem či krabicí od vína. Myšleny tím jsou vlastní prostředky, které na nákup použijete. Platí se pak bankovním převodem obvykle do advokátní či jiné úschovy.
Tento druh financování má tu výhodu, že je oproti hypotéce rychlejší. Pokud tedy narazíte na prodávajícího, který spěchá, může být financování z vlastních zdrojů výhodou, díky které si například vyjednáte větší slevu či jiné lepší podmínky.
Koupě nemovitosti v dražbě
Samostatnou kapitolou je pak nákup nemovitosti v dražbě. Zde musí jít v zásadě vždy o financování z vlastních zdrojů, hypotéku nelze použít. Pokud se jedná o exekutorskou dražbu, řídí celý proces exekutor. Tento typ nákupu rozhodně nedoporučujeme dělat začátečníkům.
Kde hledat nemovitosti ke koupi
Zdrojů pro příležitosti k nákupu je spousta, ty nejčastější jsou:
- z inzerce, přes realitní kancelář
- z inzerce, napřímo od prodávajícího
- z neveřejné nabídky realitní kanceláře
- od známých, z doporučení
Koupě nemovitosti bez realitky
Chcete koupit nemovitost a zároveň ušetřit peníze? První co vás napadne zřejmě bude nákup nemovitosti bez realitky, tedy bez provize. Ale ušetříte opravdu?
V první řadě se vám velmi zúží výběr nemovitostí. Lidí, kteří svoje nemovitosti nabízejí a prodávají sami, značně ubývá. Pokud již někoho takového najdete, připravte se na to, že bude chtít za nemovitost podobnou cenu, jako jsou ty, které nabízejí realitní kanceláře včetně jejich provizí.
Pokud už se dokážete domluvit na nižší ceně, budete ale zřejmě platit úplně nebo alespoň z poloviny náklady na vytvoření kupní smlouvy atd. Tak co myslíte, vyplatí se vám to? A to nemluvím o nefinančních benefitech. Nákup s dobrým realitním makléřem znamená, resp. měl by znamenat, i výhodu profesionálního provedení celým procesem.
Jak najít levnou nemovitost
Existuje mnoho možností, jak monitorovat trh s nemovitostmi. Většina inzertních serverů nabízí buď zdarma či za úplatu “hlídacího psa”. Tedy zadáte si parametry, jakou nemovitost chcete a pokud se v inzerci taková nemovitost objeví, web vám pošle upozornění. Dříve bylo třeba na takové upozornění reagovat okamžitě. I hodiny byly někdy moc. Dnes je to jiné.
Trh se v posledních měsících radikálně změnil. Kvůli růstu úrokových sazeb odpadla velká část poptávajících. Nemovitosti, které by se dříve prodali do pár hodin od zveřejnění nabídky, dnes visí v inzerci týdny, i měsíce.
Často se prodávající ještě snaží prodat za co nejvyšší cenu, ovšem bývá to poměrně marná snaha a zástupy zájemců se jim již nehrnou. Na řadu tedy přichází vyjednávání.
Velký efekt má vyjednávání zejména ve chvíli, kdy je na druhé straně takzvaně “motivovaný prodávající”. Pokud jeho motivaci umíte šikovně odhalit, můžete se s ním domluvit na podmínkách, se kterými budete nakonec spokojeni oba. Levnou nemovitostí se tak může stát i nemovitost, která tak v inzerci vůbec nevypadala.
Velmi detailně rozebíráme postupy vyjednávání na workshopu Vyjednávání s vyjednavačem – zaostřeno na reality.
Stav nemovitosti
Našli jsme nemovitost, která nám vyhovuje. Co dál? Rozhodně by na prvním místě mělo být prověření technického / faktického stavu a také právního stavu nemovitosti.
Právní stav nemovitosti
Úplným základem je pořízení aktuálního výpisu z katastru nemovitostí. Zde zjistíte, zda na nemovitosti neváznou práva či zatížení, o kterých jste nevěděli. Například zástavní právo banky je v pořádku, pokud se úvěr prodávajících bude v rámci prodeje doplácet. Je třeba si ale po nákupu pohlídat, že k výmazu zástavního práva reálně došlo.
Můžete zde však nalézt i vady typu předkupní právo, věcné břemeno bydlení apod. To již problém je a je třeba jej před samotným nákupem vyřešit.
Dalšími dokumenty pro zjištění právního stavu nemovitosti jsou pak:
- nabývací titul stávajícího majitele
- dokumenty ke kolaudaci
- dokumenty k věcnému břemenu např. elektrického vedení
- potvrzení od Společenství vlastníků jednotek o neexistenci dluhu na zálohových platbách
Faktický stav nemovitosti
Zde samozřejmě platí, že čím větší nemovitost, tím více technických vad se v ní může skrývat. Ovšem i v malém bytě můžete přehlédnout vady, které by postupem času mohly způsobit nemalé náklady na jejich opravu.
U větších nemovitostí, např. rodinných domů pak mohou být vady až fatální.
Pokud tedy sami nejste stavaři, kteří mají na takové věci “oko”, rozhodně doporučujeme zajistit si technickou obhlídku nemovitosti. U našich nákupů využíváme inspekce nemovitostí společnosti Nemopass. Pro klienty Realitního Shakeru jsme vyjednali slevu 15% u této inspekce. Stačí, když řeknete, že jste od nás. 🙂
Nutné dokumenty
V procesu koupě nemovitosti se setkáte s několika dokumenty, které bude nutné podepsat. Většina z nás nemá papírování ráda. Doporučuji však pečlivě všechny dokumenty projít a to samozřejmě nejlépe s právníkem, který se na prodej nemovitostí specializuje.
Rezervační smlouva
Ve chvíli rezervace nemovitosti se podepisuje rezervační smlouva a obvykle se skládá rezervační poplatek (část kupní ceny). V případě nákupu přes hypotečního makléře doporučujeme dělat třístrannou rezervační smlouvu. Tedy smlouvu, kterou podepisujete vy jako kupující, realitní makléř jako zprostředkovatel, i prodávající.
Rezervační smlouvu podepište až v případě, že jste si nákupem nemovitosti jistí a zároveň víte, že máte na to ji zafinancovat. V případě odstoupení od rezervační smlouvy či nepřistoupení k podpisu kupní smlouvy dle rezervací dohodnutých podmínek totiž obvykle propadá celý rezervační poplatek, což bývají desítky až stovky tisíc korun.
Kupní smlouva
Dalším dokumentem k podpisu je pak kupní smlouva. Tu doporučujeme nechat připravit právníkem. V případě, že ji připraví protistrana si ji pak za sebe nechat právníkem zkontrolovat. Právník jednak zkontroluje obecné náležitosti, tedy aby například byla správně identifikovaná nemovitost. Dále ale i podmínky, ke kterým se kupní smlouvou zavazujete.
Smlouva o advokátní úschově
Peníze na kupní cenu se obvykle skládají do tzv. úschovy. Nejčastěji bývá advokátní a to u kanceláře, která připravovala kupní smlouvu. Spolu s kupní smlouvou se pak podepisuje i smlouva o advokátní úschově. V ní je jednoznačně uvedeno jakým způsobem se bude s penězi v úschově nakládat a v jakou chvíli se vyplatí prodávajícímu.
K vyplacení by mělo proběhnout až po přepsání nemovitosti, tedy provedení vkladu do katastru nemovitostí. Právě proto se úschova dělá. Je však možné stanovit podmínky pro výplatu i jinak a například vyplacení části kupní ceny podmínit předáním nemovitosti, předáním určitých dokumentů apod.
Úvěrová smlouva
Pokud financujete hypotékou, budete podepisovat ještě úvěrovou smlouvu. Zástavní smlouvu v tomto případě podepisuje prodávající, protože ten je ve chvíli podání na katastr ještě vlastníkem nemovitosti.
Co vše se platí při koupi nemovitosti
Při koupi nemovitosti se platí samozřejmě v první řadě kupní cena. Dále pak příprava či kontrola smluv. Dle dohody s prodávajícím či realitní kanceláři pak správní poplatek za vklad do katastru nemovitostí, který činí 2000,- za jedno podání.
Daň z nabytí nemovitosti se již neplatí, zrušená byla v roce 2020.
Předání nemovitosti
Předání nemovitosti je možné již v průběhu řízení na katastru či až po přepsání nemovitosti, záleží na dohodě stran. O předání nemovitosti by měl být sepsaný předávací protokol, ze kterého bude zřejmé v jakém stavu byla nemovitost předána a zároveň zde uvedete stavy měřičů.
Povinnosti po koupi nemovitosti
Co je potřeba udělat po koupi nemovitosti?
- přepsat na sebe energie
- v případě bytů se nahlásit Společenství vlastníků jednotek a pokud má dům správce, tak i jemu
- začít platit poplatky spojené s užíváním nemovitosti
- do 31.1. dalšího roku podat přiznání k dani z nemovitých věcí. Toto přiznání stačí podat jen jednou, pokud se v uplynulém roce nic nezměnilo. Daň z nemovitosti se pak platí vždy do 31. 5. daného roku, výzvu obdržíte od finančního úřadu.
Přiznání k dani z nemovitosti
Jak na přiznání k dani z nemovitosti se podívejte v tomto videu:
