Investice do bytu k pronájmu je pro většinu lidí jedna z nejsnáze představitelných investic. Na stěny bytu si na rozdíl od akcií můžete sáhnout. Představitelný je pak i příjem v podobě nájemného, který nám nese pravidelný výnos. Růst cen nemovitostí v posledních letech a rostoucí inflace řadu lidí donutily více promýšlet o nemovitostech, hypotékách, financování, počítání návratnosti investice a obecně dlouhodobému zhodnocování peněz.
Přestože neexistuje jedna jediná nejlepší investice do nemovitostí, lze říci, že investice do bytu je pro začínající realitní investory nejžádanější. Investiční byty na hypotéku mají ve svém portfoliu i realitní investoři, kteří jsou na nemovitostním trhu již řadu let.
A má to své důvody.
Pokud víte, jaké ceny bytů jsou v jednotlivých krajích a městech ČR, znáte lokality s potenciálem, umíte si zhodnotit rizika nebo dokonce víte, jak dobře nastavit nájemní smlouvu a dokumenty při pronajímání, jde pak vše ještě snáz.
Investování do nemovitostí
Předně je třeba si říci, že investiční nemovitost není jen byt. Je celá řada dalších druhů investičních nemovitostí, od garáží, přes pozemky (pole, stavební pozemky…), chaty, rodinné domy, bytové domy, až po komerční nemovitosti.
V komunitě Realitního Shakeru je spousta investorů, kteří se zaměřují na různé druhy nemovitosti a byznys pronajímání, případně přeprodejů jim v tomto zaměření funguje výborně. Investice do bytů není tedy jediná možnost, avšak má oproti jiným druhům nemovitostí své výhody.
Co to je investiční byt
Investiční byt je byt, který nám přináší peníze, obvykle pravidelně formou vybíraného nájemného.
Dovolím si na tomto místě odkázat na trochu zprofanovanou knihu Bohatý táta, chudý táta, kterou napsal už v roce 1997 Robert Kiyosaki. Kniha vyvolala poprask a ač je psaná “americkým” způsobem, který spoustě Čechů vadí, neznám investora, který by ji nečetl. Naopak s většinou investorů se shodneme na tom, že právě tahle kniha jim nastartovala přemýšlení nad investováním do nemovitostí a nakopla k akci.
Proč tuto knihu zmiňuji je to, že Robert Kiyosaki v ní popisuje aktiva a pasiva.
aktivum = něco, co nám peníze do kapsy dává
pasivum = něco, co nám peníze z kapsy bere
A právě podle tohoto popisu pak rozděluje i nemovitosti, kdy nemovitost, kterou koupíme a následně ji pronajímáme je aktivum – peníze nám přináší.
Oproti tomu nemovitost, ve které bydlíme, nám peníze z kapsy bere a proto se dle výše uvedené definice považuje za pasivum.
Toto je myšlenka, se kterou spousta lidí nesouhlasila a dodnes se kolem ní vedou diskuze.
My s definicí v zásadě souhlasíme a proto investiční byt popisujeme jako byt, který pořídíme za účelem pronájmu. Případně se z bytu v rámci životní situace může investiční stát až později, např. při sestěhování partnerů, dědictví apod.
Krátkodobý vs. dlouhodobý pronájem bytu
Investiční byt může přinášet peníze buď formou dlouhodobého pronájmu nebo i formou krátkodobého pronájmu. Výběr možnosti v zásadě závisí na:
- lokalitě, kde se byt nachází – více níže
- času, který chce pronajímatel správě věnovat
Krátkodobé pronajímání investičního bytu je rozhodně výrazně náročnější na čas, jedná se i z hlediska zákona o podnikání. Je však možné tuto práci delegovat na agentury, které se krátkodobými pronájmy zabývají.
Jelikož chceme cílit na méně pracné investování, zaměřujeme se na dlouhodobý pronájem bytu.
Návratnost investice do nemovitosti
Návratnost investice do nemovitosti nebo jinak také výnos, případně ROI – return of investment je poměr mezi získávaným příjmem z nemovitosti a její pořizovací cenou.
Jak spočítat návratnost investice do nemovitosti?
- Návratnost se vyjadřuje v letech, tedy za kolik let se nám vrátí vložená investice
- návratnost = pořizovací náklady / roční nájemné
Jak spočítat výnos investice do nemovitosti?
- Výnos se udává v procentech p.a. tedy výnos za rok:
- výnos = roční nájemné / pořizovací náklady
- pozn.: a abychom získali hodnotu v procentech, vynásobíme výsledek stem.
Faktory ovlivňující výnos investice do nemovitostí
- lokalita, obecně platí, že čím větší město, tím nižší výnos (delší návratnost)
- délka nájmu, u krátkodobých pronájmů (dny) je vyšší výnos než u střednědobých (týdny až měsíce) a dlouhodobých (rok a více).
- velikost bytu, čím menší, tím větší výnos
Může vás tedy napadnout – vyplatí se koupit byt, který je malý, v malém městě a krátkodobě ho pronajímat? Z výše uvedeného to vyplývá. Ale tak jednoduché to není. 🙂 Taková kombinace bohužel není reálná – poptávek po krátkodobém pronájmu v malém městě bude minimum. Tyto parametry je tedy dobré znát a mít je na paměti, když hledáte investiční byty na prodej, resp. ke koupi, ale ne nutně se řídit jen jimi.
Kde koupit byt na investici
Lokalita, lokalita, lokalita. O tom nemovitosti jsou. Rovnou si tedy vydefinujeme, že nejlepší investice do nemovitostí je tam, kde rozumíte lokalitě.
Nemusí to být nutně lokalita, ve které žijete. Je možné si nastudovat i jakoukoliv jinou lokalitu, ale je extrémně důležité tento bod nevynechat.
To, jak si lokalitu nastudovat a kterých zdrojů se při tom držet, více rozebíráme v kurzu Investování do nemovitostí od A do Z.
Ceny bytů
Ceny bytů podle krajů i jednotlivých měst se pochopitelně výrazně liší. Katastr nemovitostí obsahuje informace o realizovaných prodejních cenách, jedná se sice o veřejný, ovšem zpoplatněný údaj.
Jak tedy zjistit cenu bytů vhodných pro investici?
Pokud chcete koupit nemovitost levně, je potřeba zjistit ceny bytů v dané lokaci a porovnat je. Průměrné ceny nemovitostí můžete jednoduše najít například na Valuo.cz, kde zjistíte průměrnou cenu bytů v jednotlivých městech, částech města a další údaje jako průměrnou dobu inzerce bytu a počet aktivních nabídek.
Zdroj: https://www.valuo.cz/statistiky/zebricek-okresu , říjen 2022
Růst cen nemovitostí
S lokalitou souvisí rozhodně i růst cen nemovitostí. Obecně lze říci, že směr, kterým se ubírají ceny nemovitostí bývá v ČR stejný, i když ne zcela rovnoměrný. Příkladem mohla být covidová doba, kdy například v karlovarském kraji rostly ceny bytů pomaleji, než jinde. Stejně tak růst nájemného není všude stejný, opět si můžeme vzít pro příklad dobu covidu, kdy ceny nájmů v Praze dokonce klesly.
Níže ukážeme dva extrémy, abychom porovnali jednotlivé lokality.
Investice do bytů v Praze
Praha se neustále rozrůstá a to má za následek:
- velká poptávka po bydlení
- růst cen
- velká část obyvatel si nemůže dovolit vlastnit v Praze byt
- stabilní poptávka po nájmech
- v lukrativních lokalitách je možné se zaměřit na krátkodobé ubytování, zejména cizincům
- v Praze je také možné provozovat tzv. střednědobé ubytování, např. pro expaty
- vzhledem k vysokým pořizovacím cenám nemovitostí je výnosnost takové investice nižší
Investice do bytů v Mostě
Most dlouhodobě vychází jako město, kde je nejvyšší výnosnost.
Nutno však říci, že pro Most a i další města v Severních Čechách je extrémně významné perfektně znát lokalitu. V těchto městech totiž platí, že nestačí znát pouze jednotlivé čtvrtě, ale i jednotlivé ulice a často i konkrétní domy. V úvahu je třeba také brát jiné složení obyvatelstva, než je tomu ve velkých městech.
S velkým zájmem investorů v posledních letech ceny bytů v Mostě výrazně stouply. Nájemné zde také roste, ale ne tak rychle. Z toho vyplývá, že výnosnost je již o hodně nižší než bývala před několika lety. Stále se však drží výše než ve velkých městech.
Výnos investice do bytu k pronájmu
Pro porovnání uvádíme přibližná procenta výnosu investice do bytů v České republice.
- výnos v Praze se pohybuje do 3% p.a.,
- výnos ve středně velkých městech cca do 4,5% p.a.,
- výnos v Mostě pak do 6% p.a.
V extrémně rizikových lokalitách může být výnos i vyšší, ale je velkou otázkou, zda tam peníze za nájemné vůbec někdy uvidíte.
V tomto případě je tedy na zvážení, zda mírně vyšší výnos vyrovná rizika investice, která s sebou tato lokalita nese.
Investice do nemovitosti v zahraničí
Výčet lokalit pro možné investování by nebyl úplný, když bychom nezmínili i možnost koupit nemovitost v zahraničí. Zde jde zejména o otázku investice do apartmánu u moře či na horách.
Téma investování do nemovitostí v zahraničí už delší dobu mezi realitními investory rezonuje, z části je to dáno tím, že se celkově výnosnosti v ČR snížily. Zároveň si také spousta lidí při pandemii uvědomilo, že mít kam odjet v době restrikcí není špatné. A posledním bodem, který výrazně přispěl, je válka na Ukrajině.
Každá země má svá specifika a rozhodně doporučujeme je nepodcenit, jedná se zejména o:
- jiná legislativa
- odlišné daně
- financování, které je v zahraničí možné zejména z vlastních prostředků
- riziko změny politické situace
- místní regulace
- znalost lokality
- závislost na místním správci
Všem těmto tématům se věnujeme na semináři Nákup nemovitosti v zahraničí, na kterém jsme probrali možnosti v 11 zemích (Bali, Mexiko, Rakousko, Anglie, Španělsko, Chorvatsko,…).
Financování investičního bytu
Velkým tématem je to, jak investiční byt financovat. V základu se jedná o jednu ze dvou možností – buď z vlastních prostředků nebo pomocí (hypotečního) úvěru.
Koupit investiční byt na hypotéku je možnost, kterou v poslední době využilo velké množství lidí. Zvlášť v doba nízkých úrokových sazeb k tomu vybízí. Je třeba si ale uvědomit, že dokud jsou úrokové sazby nižší než inflace, tak se stále jedná o “levné” cizí peníze.
Vždy však záleží na celkové finanční situaci investora. V tomto tedy doporučujeme probrat konkrétní situaci s odborníky. Rádi vám také v této oblasti pomůžeme.
Dokumenty k pronajímání
Mezi lidmi, zajímajícími se o investování, vidíme často velký extrém. Dokumenty buď vůbec neřeší, pronajímají byt klidně bez nájemní smlouvy jen na dobré slovo. Případně stáhnou první dokument, který vyskočí ve vyhledávači. Bohužel je často takový dokument naprosto nedostatečný, podle starých zákonných ustanovení, pronajímatel neuvede správné údaje dle katastru nemovitostí apod.
Nájemní smlouva
Nájemní smlouva by měla být samozřejmě správně sepsaná, obsahovat všechny ze zákona nutné údaje a reflektovat aktuální zákonná ustanovení. Zároveň musí být podmínky v ní dostatečně motivující, aby nájemce “sekal latinu”.
Nesmíme též opomenout správně sepsaný předávací protokol k bytu, který slouží k zachycení stavu při předání bytu a navazuje tedy na nájemní smlouvu. Uvádí se do něj jak technický stav bytu, spotřebičů a co se v bytě nachází. Dále pak stavy měřičů energií, počet předaných klíčů a potvrzení nájemce, že tento stav odpovídá skutečnosti.
Právě tyto dokumenty jsme pro vás připravili ve spolupráci s advokátní kanceláří Realitní Advokáti. Jedná se o balíček dokumentů včetně vytuněné nájemní smlouvy, která vše výše uvedené obsahuje, navíc je zpracovaná formulářovým způsobem, takže je její vyplňování velmi pohodlné.
