V dnešní době existuje opravdu hodně možností, do čeho investovat a jak nechat zhodnocovat peníze. Mnoho investičních příležitostí je snadno dostupných, často na pár kliknutí myší. Investice do nemovitostí jsou konzervativní, ale historie ukazuje, že se jedná o spolehlivý způsob, jak dlouhodobě navyšovat svůj majetek a získat pravidelný pasivní příjem z nájmu.

Nejčastější otázky jsou okolo lokality nemovitosti, návratnosti investice a zda se vyplatí investovat do nemovitostí i dnes.

Ukážeme vám možnosti, jak se dá investování do nemovitostí pojmout. Přestože většina českých investorů jde cestou investování do bytů, existuje mnoho jiných alternativ jako jsou investice do pozemku, investování do nemovitostí v zahraničí anebo investice do nemovitostních fondů a crowdfunding.

Jednotlivé investice se liší hlavně v těchto bodech:

  • množství znalostí, které investor musí mít
  • míra rizika
  • náročnost na vlastní kapitál
  • výnosnost
  • časová náročnost
  • dlouhodobost

Nejlepší investicí do nemovitostí není jedna jediná varianta, lokalita či období nízkých hypotečních sazeb. Velmi záleží na osobnosti investora, jeho znalostech a také jeho kontaktech pro zefektivnění procesu koupě a pronájmu. Co a jak tedy vybrat jako svou oblast zájmu v investování?

Proč investovat do nemovitostí

Můžeme začít frázemi jako:

“bydlet potřebuje každý” nebo “místa na Zemi je pořád stejně, za to lidí přibývá”

Je to samozřejmě pravda, ale podívejme se teď na téma “proč” přes peníze.

Inflace

Inflace, tedy růst cen, tu s námi bude na věky. Jsou období a oblasti, kde je inflace nízka, ale i ty, kdy je brutálně vysoká. Věděli jste, že v Zimbabwe je aktuálně inflace 269 % ? Proti tomu našich 15,1 % (říjen 2022) nevypadá tak špatně. Více o inflaci se můžete dočíst v tomto článku.

Nemovitosti si dlouhodobě udržují status tzv. uchovatele hodnoty. To znamená, že v dlouhodobém horizontu díky inflaci neztrácejí na ceně.

Příjem z nájemného jako pasivní příjem

Často skloňovaným termínem v souvislosti s nemovitostmi je pasivní příjem. Diskuze nad tím, zda je či není příjem z nájemného pasivní příjem, je velmi častá. Můžeme však říci, že v případě, že vlastníte jednotky nebo i menší desítky nemovitostí, stále se nejedná o práci srovnatelnou s plným pracovním úvazkem.

Návratnost investice do nemovitostí

Dalším důvodem je samozřejmě pro většinu investorů návratnost investice do nemovitostí. Ta se dlouhodobě pohybuje mezi 2 – 12%. Je to velký rozptyl, víme. Ovšem u nemovitostí se návratnost stejně, jako u jiných druhů aktiv, odvíjí od rizika.

Diverzifikace

Že není dobré mít všechna vajíčka v jednom košíku jste jistě už slyšeli. Pokud tedy investujete zatím např. jen do akcií, mohlo by být rozšíření portfolia o nemovitostní investice zajímavá diverzifikace.

Jak investovat do nemovitostí

Způsobů, jak do nemovitostí zainvestovat, je celá řada. Od klasického nákupu fyzické nemovitosti, přes fondy, až ke crowdfundingu. Do čeho se pustit závisí na možnostech financování. S tím nám může v případě fyzických nemovitostí samozřejmě pomoci hypotéka. Dále pak čas, který chceme staráním se o investici věnovat. Nesmíme zapomenout ani na výnos a investiční horizont, tedy na jak dlouho peníze investujeme.

Přímá investice do bytu / nemovitosti

Nákup fyzické nemovitosti, tedy nejčastěji investice do bytu na pronájem má své velké výhody. Jelikož je to téma obsáhlé a točí se kolem něj nejčastější otázky, připravili jsme pro vás kurz Investice do bytu jako cesta k pasivnímu příjmu.

KURZY O INVESTOVÁNÍ DO NEMOVITOSTÍ

Investice do pozemků

Další forma nákupu fyzické nemovitosti může být pozemek. Jak jsme již na začátku psali – místa na Zemi je stále stejně. Právě to s velkou jistotou zaručuje, že ceny pozemků budou v dlouhodobém horizontu rozhodně růst.

Ceny stavebních pozemků za poslední roky vystřelili raketovou rychlostí a samozřejmě se velmi liší dle lokality. Výrazně vzrostla i zemědělská půda, přikládáme průměrné ceny pozemků dle katastrálního území v roce 2022.

Pro fajnšmekry může být pak investice do louky, rybníků, sadů. Známe i investora, který kupuje mokřady či skalnaté oblasti a dále s takovými pozemky pracuje.

Investice do nemovitostí online

Tomuto typu investování se také říká mikroinvestice do nemovitostí, tedy investování od skutečně malých částek. Jedná se o crowdfunding nemovitostí, tedy o skupinové financování, při kterém se větší počet jednotlivců skládá na financovaný projekt, v tomto případě nemovitostní. Následně pak dostávají investoři předem dohodnutý výnos (samozřejmě za předpokladu, že je řádně plněno).

Firem, které tento typ investování zprostředkovává je v ČR více, většinou se jedná o startupy. K nejznámějším patří:

  • Upvest
  • Fingood
  • Investown

Nemovitostní fondy

Fungují obdobně jako jiné podílové fondy, tedy jako subjekt kolektivního investování. Tyto fondy však investují do nemovitostí, často do těch velkých – kancelářské budovy, průmyslové parky, obchodní domy, retailové parky… Výnos se pak odvíjí od hospodaření fondu. Minimální investice je od stokorun až po milionové částky, záleží na podmínkách daného fondu.

Mezi nejznámější patří nemovitostní fond ČS (Česká spořitelna) REICO, dále pak např. Amundi nemovitostní fond. Srovnání jednotlivých fondů včetně jejich historické výnosnosti najdete TADY.

Nejlepší investice do nemovitostí

Vyplatí se koupit fyzicky nemovitost nebo spíše zvolit jinou alternativu investování do nemovitostí?

Rozhodnutí je samozřejmě na každém a bude vycházet z vaší situace. Investování skrze fondy a crowdfunding je skutečně pasivní investování, kdy se o nemovitost nemusíte jakkoliv starat, je však dobré vybrat firmu, které věříte a má dlouhodobou perspektivu.

Nákup nemovitosti má však nespornou výhodu v tom, že budujete majetek, který může vydržet i na další generace, sami o něm rozhodujete a navíc můžete použít cizí kapitál (hypotéku).

Kdy je nejlepší doba k nákupu nemovitosti

… když jsou nemovitosti levné, než začnou růst ceny, jsou vysoké nájmy… To bohužel ale vidíme vždycky až zpětně. Když se podíváme na graf vývoje cen nemovitostí, víme přesně, kdy jsme měli nakoupit, jak dlouho držet a pronajímat, kdy prodat a kdy opět nakoupit. Stroj času ani křišťálovou kouli ale nemáme. Musíme se tedy řídit selským rozumem a hlavně naším dlouhodobým plánem.

KONZULTACE ZDARMA

Zároveň je třeba si uvědomit, že každá investice s sebou nese i určitá rizika. Držením se dlouhodobého plánu je možné se některým z nich vyhnout. Neskáčeme totiž díky němu bez rozmyslu od jedné investice k jiné.

Realitní investoři se dříve nebo později dostanou do situace, kdy budou chtít nějakou nemovitost prodat. Tou nejčastější první otázkou je, jak prodat nemovitost bez realitky? Je to vůbec dobrý nápad? Co všechno k rychlému a bezpečnému prodeji nemovitosti potřebujeme?

Kde investovat do nemovitostí

Hledání investičních nemovitostí musí předcházet výběr vhodné lokality. Lokalita je totiž z pohledu fyzického investování do nemovitostí vždy to nejdůležitější. Doporučujeme tedy investovat tam, kde to dobře znáte či se spojit s někým, kdo danou lokalitu perfektně zná a rozumí jí. Obecně lze rozdělit lokality z pohledu velikosti města/obce, ale i dle místa v ČR. Jinak se investuje v Praze či Brně než v obci s 3000 obyvateli. Stejně tak je jiná investice do bytů v Mostě než v Olomouci.

Investice do nemovitostí v zahraničí

Z pohledu lokality se nemusíme držet jen na území ČR, investiční byty v zahraničí mohou být zajímavou variantou. Levné nemovitosti u moře či na horách jsou velkým lákadlem.

Je třeba myslet na to, že každá země má svá specifika. Rozhodně doporučujeme je nepodcenit, jedná se zejména o:

  • jiná legislativa
  • odlišné daně
  • financování, které je v zahraničí možné zejména z vlastních prostředků
  • riziko změny politické situace
  • místní regulace
  • znalost lokality
  • závislost na místním správci

Všem těmto tématům se věnujeme na semináři Nákup nemovitosti v zahraničí, na kterém jsme probrali možnosti v 11 zemích (Bali, Mexiko, Rakousko, Anglie, Španělsko, Chorvatsko…). Každou zemi představil člověk, který se zprostředkování koupě nemovitosti v zahraničí věnuje již dlouho. Dozvíte se tak tedy například:

  • kde je možné dosáhnout výnosu 18% p.a.
  • kde se nemusí platit daň z příjmu
  • jak koupit nemovitost v zahraničí na dálku
  • v jaké zemi se vyplatí postavit vilu spíš než koupit hotový apartmán
  • jak hledat levné domy u moře

Kurz investování do nemovitostí

Jelikož se u investování do fyzických nemovitostí jedná o miliony a často se kvůli této investici i zadlužíme hypotékou, je na místě být před investicí dobře připraven. Často skloňovaná kniha Bohatý táta, chudý táta, případně jiné knihy o investování vás vyzbrojí obecnými informacemi. S konkrétními aktuálními informacemi a postupy vám pak pomůže například náš kurz Investování do nemovitostí od A do Z, který vede zkušená realitní investorka Nela Kubasová.

PŘIHLÁŠKA NA KURZ

Začala jsem investovat ve svých 24 letech, v té době už jako rozvedená maminka malé dcerky. Během 4 let jsem nakoupila 8 investičních bytů a dostala se díky nim na pasivní příjem srovnatelný se mzdou v zaměstnání. Rozumím hypotékám a jejich efektivnímu spravování. Osobnímu rozvoji, finanční gramotnosti a nemovitostem se věnuji již spoustu let let a ráda své poznatky z praxe předávám dál.