Máte investiční nemovitost anebo osobní nemovitost a přemýšlíte o tom, že byste ji prodali? Také jste ale slyšeli někoho tvrdit, že realitní makléři si za prodej nemovitosti účtují statisíce a při tom jen ukážou nemovitost pár lidem? Jak prodat nemovitost bez realitky, co všechno takový prodej obnáší a jaké jsou nejčastější chyby?
Jak prodat byt bez realitky rychle a bez vícenákladů? Přestože univerzální návod neexistuje, určitá pravidla byste dodržovat měli, abyste prodej nemovitosti zvládli bez právních i faktických přešlapů. Prodej domu bez realitky už může být vzhledem k možným větším skrytým vadám o něco komplikovanější.
Co je to ta realitka
Realitka neboli realitní kancelář je firma, která se zabývá zprostředkováním prodeje a pronájmu nemovitostí. V takové kanceláři je často sdružených více realitních makléřů. Na trhu fungují též jednotliví realitní makléři.
Realitní makléři, ať již sdružení pod větší kanceláří nebo jednotlivci, mají obvykle mnohaleté zkušenosti s realitním trhem. Prodat nemovitosti je jejich denní chleba a díky tomu dokáží klientovi dát i určitou přidanou hodnotu v poradenství kolem samotného prodeje. Příkladem může být vhodná prezentace nemovitosti, načasování prodeje (resp. kdy prodat nemovitost), apod.
Zákon o realitním zprostředkování
Od 3. 3. 2020 je účinný zákon o realitním zprostředkování. Jedná se o Zákon č. 39/2020 Sb., jinak nazývaný též realitní zákon. Tímto zákonem se upravují činnosti a povinnosti realitních zprostředkovatelů.
Jednou z největších změn je přesun realitního zprostředkování z volné živnosti do vázané. Tento krok byl proveden hlavně za účelem zprofesionalizování trhu. Díky zařazení do vázané živnosti totiž může být pro vydání oprávnění k podnikání vyžadována odborná způsobilost a další podmínky.
Podmínka této vázané živnosti je tedy nyní:
- VŠ (Mgr.) v oborech: právo, ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod atd.
- VŠ (Bc.) + 1 rok praxe + absolvování kurzu
- VŠ, VŠ nebo SŠ s maturitou + 3 roky praxe v oboru
- profesní kvalifikace
Zároveň jsou realitní zprostředkovatelé nově povinni mít sjednáno pojištění pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování.
Před prodejem
Pokud se tedy rozhodnete jít do prodeje bez realitního zprostředkovatele, co je potřeba k prodeji nemovitosti?
V první řadě je třeba se rozhodnout, zda opravdu chcete / potřebujete v danou chvíli nemovitost prodat a zda je to vzhledem k situaci na trhu, ale třeba i daním rozumné.
Na začátku roku 2023 se nacházíme na trhu, který již můžeme nazvat jako klesající. Je způsobený vysokými úrokovými sazbami hypoték a tedy velmi nízkou poptávkou kupujících.
Je tedy na místě se zamyslet, zda by nebylo vhodné s prodejem posečkat do doby, kdy mu bude trh více nakloněn. Do té doby pak nemovitost pronajímat (nájmy neklesají) a využívat cashflow z této nemovitosti. Doporučujeme k přečtení průvodce jak investovat do nemovitostí, který dá zejména začínajícím realitním investorům určitý nadhled.
Určení prodejní ceny nemovitosti
Na začátku je třeba určit, jaká je tržní cena nemovitosti a tedy za jakou cenu budete nemovitost prodávat.
Nejdůležitějším faktorem pro určení prodejní ceny nemovitosti je aktuální poptávka na trhu. Vliv má samozřejmě i lokalita, velikost a stav.
Velký vliv má v tuto chvíli také to, zda na prodej spěcháte či nikoliv. Vlivem velmi malé poptávky po nákupech se nemovitosti nyní prodávají pomalu. Oproti dřívějším dnům až týdnům jsme nyní (začátek roku 2023) na prodejích v rámci několika měsíců. Pokud nastavíte cenu příliš vysoko, můžete na kupujícího čekat i déle než půl roku. Navíc za dobu čekání mohou ceny ještě více klesnout. Může se tedy stát, že prodej bude trvat déle a navíc se zrealizuje za výrazně nižší cenu, než jste chtěli.
Na tomto trhu tedy rozhodně nelze doporučit strategii, která fungovala ještě např. v roce 2021. Tedy nasadit cenu klidně výše a na zájemce si počkat. Případně dát cenu standardní nebo i nižší, nasbírat velký počet zájemců a pak uspořádat aukci.
Rozhodně je v tomto případě na místě také vyjednávání. Tedy poznat potřebu protějšku a vhodně ji do strategie využít.
Schopnosti vyjednávání lze natrénovat a to například na workshopu vyjednávání s vyjednavačem Vítem Prokůpkem – zaostřeno na reality.
Chci se podívat vyjednávání na zoubek >>>
Musí být odhad nemovitosti při prodeji?
Znalecký posudek k prodeji nepotřebujete. Tyto odhady vychází obvykle z průměru realizovaných cen, nejčastěji za poslední měsíce. Při aktuální situaci na trhu může být takový odhad stejně značně zkreslený. Potřebovat ho bude ale kupující, pokud bude financovat koupi hypotékou, o tom si povíme později.
Vady nemovitosti
Svou nemovitost znáte pravděpodobně velmi dobře. Není však od věci zkontrolovat katastr nemovitostí. Pokud nemovitost vlastníte již velmi dlouhou dobu či jste ji dostali darem nebo z dědictví, nemusíte si být vědomi všeho. Právní vady nemovitosti, jsou například:
- zástavní právo
- věcné břemeno
- právo stavby
- předkupní právo
- nájemní právo – to většinou ovšem z katastru nemovitostí nezjistíme
Více informací k právním vadám se dozvíte například v tomto článku realitní advokátky Ilony Černochové.
Příprava nemovitosti k prodeji
Dnes již neplatí, že stačí nemovitost tak, jak je, “vyblejsknout” mobilem a dát inzerát na bazoš. Pokud chcete mít co nejvíce solventních zájemců a prodat nemovitost za co nejvyšší cenu, je třeba prezentaci nemovitosti věnovat určitý čas.
Pro tuto přípravu nemovitosti se používá pojem home staging. Jedná se o drobné poopravení van (chybějící lišty, trčící kabely…), vymalování a hlavně designové vybavení. Díky tomu si pak zájemce lépe představí, jak nemovitost vypadá vybavená. Zároveň se s takovou prezentací lépe vzbuzují v kupujících emoce.
Víte, že když na prohlídku přijde pár a uslyšíte od ženy směrem k muži:
“…miláčku, tady bude sedačka, tady se hodí ten náš stůl…”
tak máte vyhráno? 🙂
Více prezentaci nemovitosti probíráme v tomto rozhovoru:
Inzerování nemovitosti
To, že je příprava nemovitosti důležitá, již víme. Poté, co nemovitost projde ideálně home stagingem, bychom měli pořídit pěkné, nejlépe profi fotografie.
Textu inzerátu je třeba věnovat také patřičnou pozornost a čas. V textu by neměly chybět základní informace jako lokalita, velikost a dispoziční řešení nemovitosti, stav, druh vlastnictví apod. Text by měl být psaný poutavě, nikoliv jen nudný výčet informací. Zároveň to ovšem s délkou textu nepřehnat. Dlouhý text v tomto případě může zájemce spíše odradit.
Kde všude inzerovat?
Inzertních serverů a dalších míst k prezentaci nemovitosti je spousta. Celorepublikově nejpoužívanější jsou bezesporu www.sreality.cz. Cena inzerce je 72,60 Kč vč. DPH na den. Tento server doporučujeme nevynechat.
Další inzertní servery jsou sice také celorepublikové, ale ne ve všech lokalitách jsou využívané stejně. Zjistěte si tedy dopředu, kam ve vaší lokalitě poptávající nejvíce chodí, například:
- bazos.cz
- bezrealitky.cz
- reality.idnes.cz
Využít můžete také Facebook Marketplace, případně Facebook skupiny, které se týkají realit v dané lokalitě.
V menších městech může mít odezvu i inzerát otištěný v místním periodiku, případně pak psaný inzerát například na vývěsní tabuli nebo v samoobsluze.
Průběh prodeje – prohlídky nemovitosti a financování
Bez čeho se prodej neobejde jsou prohlídky nemovitosti. Zde platí – vžijte se do pozice kupujících a podle toho nemovitost před prohlídkou připravte. Líbilo by se vám v nemovitosti, kde je ve dřezu hromada špinavého nádobí, přes půl pokoje sušák se spodním prádlem a v předsíni zablácené boty z výletu?
Je úplně přirozené, že neprodáte nemovitost hned prvnímu zájemci. Pokud však již na prohlídku přišlo více než 5 lidí a ani jeden neměl vážný zájem, zvažte, zda při prohlídkách či v následné komunikaci není něco špatně.
Zároveň se také připravte na to, že ne každý zájemce má v době prohlídky již připravené financování. Může se tedy stát, že se mu nemovitost líbí, chce ji, ale až po prohlídce zjistí, že nedosáhne na hypotéku.
Jak jsme zmiňovali výše, trh začátku roku 2023 je značně pomalejší, než tomu bylo ještě cca před ¾ rokem. Za úspěch se tedy dá považovat prodej do 3 měsíců od zveřejnění nabídky. Pokud v prvních týdnech od zveřejnění nabídky není vůbec žádný zájem, tedy zájemci nevolají ani nechodí na prohlídky, zřejmě je na vině vysoká cena. V tu chvíli zvažte její snížení.
Máme kupujícího
Prohlídka vyšla, zájemce chce nemovitost koupit. Co teď?
Pokud má kupující vlastní prostředky, je prodej jednodušší a můžete se rovnou pustit do přípravy smluv. Dnešní doba ovšem není nakloněná tomu, abyste si jako prodávající mohl vybírat zájemce pouze s vlastními prostředky.
Dost možná tedy bude zájemce řešit vyřízení hypotéky. Zde je třeba trpělivost a součinnost.
Banka bude potřebovat odhad nemovitosti, což se většinou neobejde bez návštěvy odhadce. Náklady na odhad platí kupující, případně může být i zdarma v rámci sjednání hypotéky. Je však možné, že bude třeba doložit k odhadu i dokumenty k nemovitosti od vás. Zejména pak u rodinných domů si může odhadce vyžádat například kolaudaci, projekt, plány apod.
Další na řadě jsou smlouvy:
- rezervační smlouva
- kupní smlouva
- smlouva o úschově (úschova kupní ceny u advokáta či notáře je obvyklý postup a bude i pravděpodobně kupujícím vyžadována)
Rezervační smlouva není nutná, ovšem doporučujeme ji. Jedná se o poměrně jednoduchý dokument, ve kterém jsou vymezeny smluvní strany, prodávaná nemovitost a podmínky prodeje. Zároveň pak také pravidla, co se stane když některá ze stran z prodeje odstoupí. Rezervační smlouva tak obě strany k prodeji za dohodnutých podmínek zavazuje a zároveň dává prostor v klidu dořešit znění kupní smlouvy, hypotéku atd.
Smlouvy není radno podcenit a proto rozhodně doporučujeme vytvoření smluv právníkem / advokátem. My rádi spolupracujeme například s kanceláří Realitní Advokáti.
Po prodeji – předání bytu
Byly podepsány všechny potřebné smlouvy, zaplacena kupní cena a přepsáno vlastnické právo v katastru nemovitostí. Dalším krokem je tedy předání bytu či domu. Rozhodně je třeba při předání sepsat předávací protokol. V něm sepíšeme stav nemovitosti při předání, stavy měřičů, případně předávané vybavení.
Daňové povinnosti
Daň z převodu nemovitosti, resp. později daň z nabytí nemovitosti se již neplatí, zrušená byla v roce 2020.
Nezapomeňte se také odhlásit z placení daně z nemovitosti.
Je však možné, že se vás bude týkat zaplacení daně z příjmu, tedy daně z rozdílu nákupní a prodejní ceny. To se odvíjí od doby vlastnění nemovitosti a toho, zda jste v nemovitosti žili.
Podrobně probíráme daňové otázky v kurzu Daně v nemovitostech a jak na ně.
