Existuje ta nejlepší doba, kdy prodávat a pokud ano, jak ji poznáme?

V dalším rozhovoru Ivany Birtové a Zuzky Šlemarové jsme se zamysleli nad tím, kdy nemovitost prodat. Existuje vůbec ta nejlepší doba? Jak poznat, že nastala? Kdy bychom za Realitní Shaker doporučili prodávat a proč za poslední dva roky prodala několik svých bytů Ivana Birtová?

Hodně lidí vede k prodeji trh, o časování trhu jsme se bavily hlavně z pohledu toho, kdy nakupovat, ale časování trhu je úplně stejné i u toho, kdy prodávat. Časování trhu je velmi těžké na obě strany, ale myslím si, že prodávat máš, pokud k tomu máš důvody a jeden důvod může být daňový, nebo když víte, co s těmi penězi budete dělat – například je potřebujete pro další investice.

Daňová optimalizace

U nemovitostí nesmíme vynechat téma daňové optimalizace. Odepisovat můžeme dvěma způsoby: rovnoměrně nebo zrychleně. Odpis dáváme jako výdaj vůči našim příjmům z pronájmu a v momentě, kdy jsme nakoupili nemovitost např. před dvěma lety za jeden milion korun, tak má tento byt dnes hodnotu dva miliony korun a samozřejmě během této doby vzrostly i nájmy, což způsobí to, že nám odpisy přestanou stačit pro optimalizaci daňové povinnosti, a pokud jsme splnili tzv. časový test, který byl 5 let a pro nemovitosti koupené od roku 2021 je 10 let, tak můžeme nemovitost prodat, zisk, který zrealizujeme, tak nepodléhá dani a můžeme koupit nemovitost novou. Odpisy zahájíme nové a to z kupní ceny nově pořízené nemovitosti.

Příklad z praxe:

Kdysi jsme koupili nemovitost za jeden milion korun a odepisovali jsme ji pro příklad právě z této kupní ceny. Tuto nemovitost, pokud si najdeme šikovného makléře, nemusíme prodat za 2 000 000 000,- Kč, ale za 2 200 000,- Kč. A pokud jsme šikovní investoři, tak dnes novou, podobnou nemovitost nekoupíte za 2 000 000 000,- Kč, ale za cenu trochu nižší, třeba za 1 800 000,- Kč.

A v tento moment máme hned dva efekty:

• Začneme odepisovat novou nemovitost z nové kupní ceny, např. z 1 800 000,- Kč (odpisy jsou vyšší), a pokud používáme zrychlené odpisy, tak zpočátku jsou mnohem vyšší, ale prudčeji se následně snižují.
• Zároveň se nám může podařit vydělat na rozdílu ceny – koupíme a zbyde nám hotovost, kterou můžeme investovat, nebo koupíme za stejné peníze, ale lepší nemovitost (lepší lokalita, dispozičně větší) = optimalizujeme portfolio.

Jaké odpisy zvolit?

Často doporučujeme našim klientům zrychlené odpisy, právě kvůli tomu, že je pravděpodobné, že nemovitost nebudou vlastnit dalších 30 let, ale cca po 10 letech obmění portfolio, byt prodají, koupí nový apod.

Hypotéky

Investoři velmi často financují hypotečními úvěry nákupy, takže prodávána nemovitost bude pravděpodobně zatížená zástavním právem.

Objekt úvěru a předmět zajištění

OBJEKT ÚVĚRU: to kam směřují peníze z hypotéky na začátku, banka má podmínky, co doložit, aby byl účel financování splněný.

PŘEDMĚT ZAJÍŠTĚNÍ: to, čím ručíme u hypotéky, a ne vždy to musí být nutně stejná nemovitost, kterou kupujeme (objekt úvěru), v průběhu hypotéky se dá předmět zajištění změnit.

TIP: Pokud prodáváte nemovitost, na které máte vázanou hypotéku, můžete změnit v průběhu předmět zajištění a nemovitost prodat bez zatížení hypotékou. Zjistěte si však dopředu podmínky své banky, ne všude je to snadno řešitelné.

Změnu předmětu zajištění využívá i Ivana Birtová: ,,Vzhledem k tomu, že máme více hypoték v jedné bance a nemáme jenom jednu banku na hypotéky, máme více možností a můžeme nemovitost vyvázat, už když prodej plánujeme, takže přehodíme zajištění na jiné nemovitosti, které má banka ode mě v zástavě a nemovitost prodávám čistou, tudíž je to rychlejší a jednodušší a kromě toho hotovost z prodeje mi zůstane celá na koupi další nemovitosti a zase tam už kupuji za hotové, takže mě nemusí trápit vysoké úrokové sazby, protože když budu chtít, tak můžu potom zpětně profinancovat nákup později až budou úrokové sazby nižší. Kromě toho, když nakupuju za hotové tak téměř vždy mám lepší podmínky než někdo, kdo si bude v průběhu koupě nemovitosti vyřizovat hypotéku. Takže mám i prostor pro vyjednávání si lepších podmínek, cen.“

Nedá se říct tedy říct, že existuje ta nejlepší doba, kdy prodávat. Na portfolio se musíme dívat komplexně, mít přehled nejen o trhu, ale i o vývoji daňové optimalizace a v době prodeje mít po svém boku šikovné pomocníky.

Podívejte se na rozšířený článek Jak prodat nemovitost bez realitky.