Rozhovor s Ivanou Birtovou o časování trhu

Kdy čekat, kdy se rozhodnout pro koupi, co je efekt vybraného nájmu a proč mít dlouhodobý promyšlený plán?

Otázka: ,,Ivy, můžeš s námi prosím sdílet, kdy jsi začala nakupovat nemovitosti a jak ty nahlížíš na časování trhu?“

Ivana Birtová: ,,První investiční byt jsem koupila na začátku roku 2008, což byla doba, kdy byty rostly raketovým tempem. Nikdo nemluvil o krizi, ale při dnešním pohledu zpět víme, že krize přišla, přišla právě v průběhu roku 2008. A další následující roky ceny nemovitostí klesaly. Koupila jsem tedy nemovitost v té „nejlepší možné době“. Ale co jsem si na této nemovitosti vyzkoušela bylo to, že já jsem tuto nemovitost pořizovala s tím, že chci mít příjem z pronájmu, že chci využít toho, že mi se splácením té nemovitosti pomůže nájemník, a že mě ta nemovitost jednou, až budu za 30 let v důchodu bude živit. Takže jsem si při tom pádu cen nemovitosti vyzkoušela to, že mi klesající ceny nemovitostí vůbec nevadily. Byt byl v Praze, nájemné bylo 10 000,- Kč + poplatky a ani v době krize jsem s touto částkou nemusela jít dolů, takže byt se stále splácel, mně se podařilo díky refinancování podařilo dostat se z negativního cashflow do toho pozitivního a dneska, když se ohlédnu, tak je to skoro 15 let, tak z dnešního pohledu to byla výborná investice, protože dnes má tento byt dvojnásobnou hodnotu, ale hlavně za ta léta jsem získala velkou sumu peněz na nájemném, byt je z velké části splacený a skutečně pro mě to byl dobrý start, protože jsem si vyzkoušela to, že bez vědomostí a znalostí jsem trefila vrchol a věřím, že to bylo díky tomu, že jsem věděla, PROČ tuto nemovitost chci pořídit – jako dlouhodobou investici.“

Otázka: ,,Následující nemovitosti už jsi kupovala na rostoucím trhu? Využila jsi u nákupu dalších nemovitostí časování trhu? Viděla jsi, že ceny rostou, a proto jsi se rozhodla pro investici?“

Ivana Birtová: ,,Toto je strašně zvláštní, protože já jsem dlouho ceny vůbec nesledovala. Měla jsem plán nakoupit do důchodu nějaký počet nemovitostí, následně jsem se seznámila s partnerem a portfolio jsme společně rozšířili. A v podstatě jsem ten plán měla od začátku nastavený tak, že jakmile našetřím hotovost, kterou budu moci použít, tak koupím nemovitost. A toho jsem držela po celou dobu, takže v roce 2008 jsem koupila první byt, v roce 2011 jsem koupila druhý, v roce 2013 další. V roce 2015 a 2016, kdy jsem opět koupila dva byty, jsme byly na rostoucím trhu, ale z dnešního pohledu si člověk uvědomí, že jakmile se dostaneš na rostoucí trh, tak máš pořád pocit, že je to strašně drahý, že bys měla přestat, nekupovat. A to se dostáváme k časování trhu, protože jsem si v roce 2016 říkala, že ceny rostou a musím rychle něco koupit a pak přestanu. Jenže ceny rostly dál, takže my vlastně kupujeme stále skoro každý rok, ale je to strašně těžký, protože když vidíš rostoucí trh, rostoucí ceny, tak máš pocit, že, je to strašně drahý. Musíš vědět PROČ to děláš.“

Nejdůležitější je mít dlouhodobý plán a vědět PROČ chceme nemovitost koupit.

Zuzka Šlemarová: ,,Já jsem začala později, v roce 2017, další byt jsem koupila v roce 2018. V tu dobu jsem si říkala: ,,Joo kdybych nakupovala před pár lety jako Ivča, to by se mi nakupovalo.“ A připadalo mi vše drahé, ale dneska, když se podíváme zpětně na rok 2017, tak si říkám proč jsem toho nekoupila víc, protože z dnešního pohledu to samozřejmě bylo levné.“

Samozřejmě, po bitvě je každý generál, protože zpětně si časování trhu můžeme podložit grafy, ale v momentě, kdy se rozhodneme koupit, nebo prodat, tak se musíme držet našeho plánu a našeho PROČ. Proč to chceme, co máme za cíl, jaký máme plán.

Ivana Birtová: ,,Nemovitostní trh je oproti například akciového trhu velmi pomalý, protože když se na akciovém trhu něco stane, tak ten pád umí být neskutečně rychlý – během hodin. Nicméně viděli jsme to na začátku roku 2020, když přišel Covid, tak se trhy propadly o 30% během chvilky, což je něco, na co nemovitosti nestíhají zareagovat, na druhou stranu, to co se děje v posledních dvou letech ukazuje, že i nemovitosti umí reagovat rychle a to v rámci úrokových sazeb, protože tam se to projeví jako první. Takže když během covidu ČNB poměrně prudce snížila úrokovou sazbu téměř k nule, tak to nastartovalo nemovitosti úplně neskutečným způsobem, nebyl to jediný vliv, ale byl obrovský. Bylo možné si půjčit velmi levně peníze a na úrovni 2% a naopak teď, když ČNB začala úroky zvyšovat a začala je zvyšovat neskutečně razantním tempem, jakým to nikdy nedělala, tak se ten trh (začátek léta 2022) zastavil, protože když vám úroky během chvilky vyskočí ze 2% na 4% a pak na 6%, tak skutečně pro většinu lidí to znamená úplné zastavení možností, si hypotéku na financování pořídit.“

Roky posloucháme od lidí: ,,Já ještě počkám, ono to klesne, tady je bublina, ceny klesnou a půjdu nakupovat, ale ruku na srdce, kdo na klesajícím trhu jde nakoupit, čekáme až to bude na tom dně, ale dno vidíme až zpětně.“

U nemovitostí je to často tak, že víme, že část našeho majetku chceme mít v nemovitostech, v tu chvíli asi nekoupíme jeden investiční byt, ale chceme jich koupit více a v tu chvíli nám tohle může fungovat stejně jako u akcií, kdy se říká, že dlouhodobě nejlepší metoda je ten trh nečasovat, ale nakupovat průběžně, čímž cenu zprůměrujeme.

Takže například: první nemovitost koupíme v době, kdy na ni máme peníze = vhodná doba a v tu chvíli už trh nemůže jít proti nám, protože pokud půjde nahoru – zhodnocuje se nám majetek a pokud půjde dolů, tak nám dává příležitost koupit další byty levněji.

Pokud nemáme první byt, tak pouze čekáme na směr dolů, na levnější byty.

Efekt vybraného nájmu

Musíme si uvědomit, že nemovitost nekupujeme pouze proto, aby nám na hodnotě rostly, ale kupujeme je proto, abychom z nich měli příjem, nebo minimálně, aby nám příjem z nich pokryl hypotéku, nebo část hypotéky, což je velmi důležité si uvědomit.

V případě, že chceme trh časovat, pojďme si uvědomit jednu věc. Z nájmu můžeme ročně získat například 120 000,- Kč. Za dva roky nám tato částka vyšplhá na 240 000,- a je důležité si říct: ,,A bude za ty dva roky ten byt o čtvrt milionu levnější? Opravdu můžu tohle předpokládat, nebo ne? Protože těch 240 000,- dostaneme tak či tak. Tyto finance máme jisté.“

Efekt splácení hypotéky

A zároveň zde máme EFEKT SPLÁCENÍ HYPOTÉKY, protože jakmile jsme začali s pronájmem nemovitosti a nájemník zasílá nájem a my tento nájem zasíláme dále bance, tak každý měsíc o ten splacený kousek, se náš majetek zvedá. Běží čas, kdy ty peníze cizí – té banky, pracují pro nás.

A co vám za nás doporučujeme?

Začít to nejdříve, ale důkladně si promyslet své kroky.

Mít plán, cíl a nekupovat nic bezhlavě. A nezapomeňte, že v každé době se dá najít dobrá příležitost. Jenom je důležité přemýšlet nad tím, co děláme, mít promyšlené kroky a obklopit se profíky, kteří nám na naší cestě investování pomohou.