S výnosem je velmi úzce spjata lokalita. Předtím, než se pustíte do investování ve vámi vybraném městě, udělejte si zevrubný průzkum:
- jaká je průměrná výše nájmu;
- jaké jsou tržní ceny nemovitostí;
- jaká je poptávka po nájemním bydlení;
- jaká je struktura obyvatel;
- které skupiny lidí nejčastěji nájem hledají (studenti, dělníci, manažeři, maminky na mateřské, …);
- je v okolí dostatek pracovních míst (lokalita by totiž neměla být závislá pouze na jedné velké společnosti);
- jsou zde zaměstnavatelé, kteří tuto stabilitu udrží také do budoucna.
Výběr dobré lokality a výše uvedené faktory jsou naprosto stěžejní pro to, abyste zamezili dlouhodobému poklesu ceny u vaší nemovitosti. Vyselektujte tedy nevhodné lokality, které nejsou perspektivní a u kterých hrozí pokles ceny nebo nájemného (nezaměstnanost, město se neangažuje do zlepšení kvality bydlení, bydlí zde rizikové skupiny obyvatel, atd.).
I přesto, že jste si vybrali dobrou lokalitu, může se stát, že se zopakuje situace z roku 2010, kdy se po ekonomické krizi snížila poptávka po koupi nemovitostí a ceny tak šly rapidně dolů. Jestliže však již vlastníte investiční nemovitost a klesne-li globální zájem o koupi bytů, zvýší se tím poptávka po nájemním bydlení. Tedy výše nájmů může dokonce růst, a s tím i váš měsíční výdělek. Tato doba se tak stává ideální pro koupi dalších nemovitostí. V opačné situaci, jakmile se zvedne poptávka a ceny nemovitostí jsou mnohem výše, než jste daný byt koupili, může to být pro vás dobrý okamžik pro prodej. Buďte flexibilní. Nemusíte přeci nemovitost jen setrvačně držet za nízký nájem.
Obava, že ceny nemovitostí či nájmů budou klesat, je tedy u dobré lokality méně pravděpodobná. Jsou to totiž spojené misky vah. V obou případech na tom můžete profitovat (buď z vyššího nájmu, nebo z prodeje za vyšší cenu). Abyste však toto riziko ještě více minimalizovali, nekupujte nemovitosti za aktuální tržní ceny. Vždy se snažte kupovat pod cenou. Každá ušetřená tisíci koruna pro vás bude do budoucna znamenat klid, pokud by realitní trh začal klesat.
Jakmile jste si udělali průzkum lokality, jste již na základě kupních cen a průměrného nájmu schopní spočítat, jaký je průměrný výnos v dané oblasti. Abyste při koupi nemovitostí udrželi své emoce na uzdě, je nezbytné si určit hranici vámi akceptovatelného minimálního výnosu. Tato hranice je individuální. Někomu stačí 5%. Někdo se nespokojí ani s 10%. Ano, u nemovitostí můžete dosáhnout i dvoumístného výnosu 🙂 (Jak? To se dočtete v našich dalších článcích.)
Pokud je výnos nižší, než očekáváte, máte dvě možnosti:
- Buď musíte nemovitost koupit za mnohem nižší cenu,
- nebo se zaměříte na jinou lokalitu, kde čísla fungují lépe.
Není podmínkou investovat pouze tam, kde nyní bydlíte. I když znalost lokality je samozřejmě stěžejní. Můžete se např. zaměřit na menší městečko, kde jste vyrůstali nebo kde máte část rodiny, a proto to tam dobře znáte. Nebo se můžete například obrátit na zkušenější a znalé v oboru – tzv. správci nemovitostí nebo specialisté zaměřené na vyhledávání investic. Musíte si dát ale velký pozor, s kým spolupracujete a zda má daný člověk opravdu za prioritu vám najít co nejlepší investici nebo v tom spíše vidí provizi. Nejspolehlivější cesta k dobrému správci je na základě doporučení lidí, kteří se v dané oblasti vyznají.
Analýza lokality není úplná brnkačka – sami k tomu používáme přes 30 různých zdrojů a aplikací, ale pokud máte dostatek informací, znáte ověřené postupy a víte co a kde hledat, tak rizika dokážete eliminovat na minimum 😉
Přejeme Vám tu nejšťastnější ruku při výběru lokality (a to nejen správného města, ale také jeho části, či dokonce ulice), protože to je rozhodnutí, které má jeden z největších vlivů na Váš úspěch v investování do nemovitostí.
Pokud byste si s tím přeci jen nevěděli rady, popř. chtěli znát pro jistotu názor dalších investorů, můžete na toto téma využít naši 15 minutovou bezplatnou konzultaci zdarma, kde můžeme společně prodiskutovat Vaši situaci a probrat dotazy či konkrétní postup.
Budeme se těšit!
